Een gebrek! Mag de huurder betaling van de (volledige) huur weigeren?
In mijn vorige artikel besprak ik de onderhoudsverdeling tussen de verhuurder en de huurder. Meer specifiek ging ik in dit artikel in op de vraag wanneer de verhuurder gehouden is om (door de huurder gemelde) gebreken te verhelpen. In dit artikel en mijn volgende artikel bespreek ik een ander aspect van de huurrechtelijke gebrekenregeling, namelijk de vraag wanneer een huurder de betaling van de (volledige) huur mag weigeren.
Het weigeren van de betaling van de (volledige) huur, valt in twee onderdelen uiteen. Namelijk de vraag wanneer een huurder gebreken zelf mag herstellen en mag verrekenen met de huur en de vraag wanneer een huur recht heeft op huurprijsvermindering op vordering bij de kantonrechter. In dit artikel bespreek ik het eerste onderdeel.
Een voorbeeld ter verbeelding
Sandra huurt sinds 1 februari 2022 een mooie eengezinswoning in Hattem en betaalt daarvoor een kale huurprijs van € 763,48 per maand. Op enig moment in april begint het te stormen en slaat de bliksem in. Er raakt gelukkig niemand gewond maar de storm heeft wel voor een gat in het dak gezorgd.
De dag na de storm ontdekt Sandra het gat en al een behoorlijk laagje regenwater op de vloer van de zolder. Onmiddellijk belt zij haar verhuurder, Henk, en vraagt hem om het gat te (laten) verhelpen. Henk weigert dat. Volgens hem kost dat duizenden euro’s en bovendien kan hij natuurlijk ook niets doen aan de storm en blikseminslag. Het is gewoon pech voor Sandra, volgens Henk.
Wat kan Sandra doen? Ik bespreek haar route aan de hand van een stappenplan.
Het zelf herstellen en kosten verrekenen
Stap 1. Sandra gaat eerst na of het gat in het dak wel een gebrek is volgens het huurrecht.
Alleen bij een gebrek treedt de gebrekenregeling pas ‘in werking’. Kijkend naar het stappenplan van mijn vorige artikel, is er evident sprake van een (constructief) gebrek. Dat Henk de blikseminslag niet zelf heeft veroorzaakt, is helemaal niet relevant. Voor de vraag of sprake is van een gebrek, is alleen van belang dat de oorzaak van het gat in het dak niet aan Sandra is toe te rekenen. Sandra kan er niks aan doen en dus is sprake van een gebrek.
Stap 2. Sandra meldt het gebrek zo spoedig mogelijk bij Henk en treft voorzorgsmaatregelen om verdere schade zoveel mogelijk te voorkomen (denk aan een bak om regenwater op te vangen).
Ja, Sandra heeft natuurlijk al gebeld, maar als Henk dat ontkent, heeft Sandra een (bewijs)probleem. Sandra doet er daarom verstandig aan om Henk een aangetekende brief te sturen waarin zij het gebrek meldt en aangeeft dat zij geen genoegen neemt met de weigering van Henk. Sandra geeft Henk in deze brief een termijn van veertien dagen om tot herstel over te gaan. Deze brief is daarmee ook direct een ingebrekestelling.
Stap 3. Sandra stelt vast dat Henk de veertien dagen ongebruikt heeft laten verstrijken. Binnen deze veertien dagen is Sandra natuurlijk zo verstandig geweest om meerdere (vrijblijvende) offertes op te vragen bij verschillende dakdekkersbedrijven.
Op de vijftiende dag is Henk met het nakomen van zijn herstelverplichting in verzuim. Er zijn overigens behoorlijk wat argumenten te bedenken om te stellen dat hiervoor geen ingebrekestelling van Sandra nodig was, maar dat laat ik voor nu buiten beschouwing. Ik wijs er alleen op dat Sandra Henk natuurlijk geen veertien dagen hoeft te geven als dat redelijkerwijs niet kan worden afgewacht. Zeker niet als Henk eerder al (schriftelijk!) weigert om tot herstel over te gaan.
Stap 4. Sandra geeft (bij voorkeur op basis van niet de duurste offerte) een dakdekkersbedrijf opdracht om het dak te herstellen. Sandra betaalt de factuur à € 5.000,- uit eigen zak. Sandra stuurt deze factuur naar Henk en vraagt om betaling. Henk betaalt niet.
Henk is in verzuim en Sandra kan met een van de offertes van een dakdekkersbedrijf aantonen dat de kosten niet totaal buitensporig zijn. Henk heeft zo al een stuk minder argumenten om te stellen dat hij het gebrek niet had hoeven verhelpen.
Stap 5. Sandra betaalt de aankomende maanden de huurprijs niet totdat zij haar betaalverplichting heeft verrekend met de (voorgeschoten) € 5.000,-. Sandra houdt dit zorgvuldig bij en laat dit ook iedere maand weten aan Henk. Na het onbetaald laten van € 5.000,- aan huurpenningen betaalt Sandra de huur weer netjes iedere maand.
De huurprijsvermindering via de rechter
Sandra heeft tot en met stap 5 van het stappenplan keurig volgens de wet gehandeld. En toch komt er vanaf dat moment regelmatig een boze verhuurder in beeld. De verhuurder ziet immers de huurpenningen niet op zijn bankrekening binnenkomen. Een goed huurder betaalt de huur (tijdig) en een huurachterstand van drie maanden rechtvaardigt in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.
In mijn volgende artikel zal ik bespreken hoe de rechtszaak tussen Henk en Sandra zal verlopen en hoe de vordering van huurprijsvermindering een machtig wapen is in zo’n procedure.
Kunt u niet wachten tot het volgende artikel, of heeft u een vraag? Neem dan contact op met JagerKuiper Advocaten (telefoon: (038) 444 99 88 of via de mail: info@jagerkuiper.nl). We helpen u graag.