Een half jaar geen huur betalen voor villa met zwembad
In mijn vorige artikel heeft u kunnen lezen over Sandra en Henk, de fictieve huurder en verhuurder van een woning. Het dak was kapot gewaaid door een storm. Henk wilde het niet repareren, en Sandra betaalde de huur niet meer. Ik beschreef een stappenplan dat Sandra (en u dus ook) kan volgen, zodat ze bij de rechter sterk zou staan.
Een van de leuke dingen van werken bij JagerKuiper Advocaten, is dat ik niet alleen voortdurend bezig ben met complexe juridische materie, maar ook zeer regelmatig voor de rechter sta om de belangen van mijn cliënten te bepleiten. Daarnaast schrijf ik nieuwsbriefartikelen. En soms kruisen de theorie en de praktijk elkaar perfect.
Wat was er gebeurd?
Ik kreeg een nieuwe zaak. Mijn cliënt (ik noem hem vanaf nu ‘V’) is verhuurder van een riante villa met uiterst luxueuze voorzieningen ergens in Limburg. Denk bij deze voorzieningen onder andere aan een verwarmd binnen- en buiten zwembad, een ingebouwde spa en een zonnebank. Ook heeft de woning zonnepanelen.
De huurder (laten we hem ‘H’ noemen) toonde zich vanaf het allereerste begin een slordige betaler. H betaalde de huur op zich wel, maar deed dat telkens drie à vier dagen te laat en nooit zonder dat V hem hieraan moest herinneren. Op enig moment begon H te klagen over het rendement van de zonnepanelen en de torenhoge energierekening die hier volgens H het gevolg van zou zijn.
Geen compensatie, geen huur
Volgens H had hij – met het oog op de omschrijving van het gehuurde waarin stond opgenomen dat er zonnepanelen op het dak zouden liggen en het gehuurde energielabel A zou hebben – recht op compensatie. H stelde dat als B hem deze compensatie niet zou geven, hij de huurprijs door de huurcommissie naar beneden zou laten ‘bijstellen’. In ieder geval weigerde H vanaf dat moment om nog maar een cent aan huur te betalen.
Voor een dichte deur
V vond het erg vervelend dat H zich in zijn huurgenot gestoord voelde en heeft meermaals een aannemer langs gestuurd om naar de vermeende problemen te komen kijken. Een paar keer stond de aannemer van V voor een dichte deur en kreeg daarop een telefoontje van H die aangaf de afspraak vergeten te zijn. Zo verstreken er ongeveer vier maanden waarin H de huur volledig onbetaald liet. Toen de aannemer uiteindelijk de zonnepalen wel kon komen controleren, bleken deze gewoon te werken. Wel bleken het relatief verouderde modellen te betreffen. Met dit verhaal wendde V zich tot mij met de vraag wat zijn positie nou was.
Klagen moet, maar wel concreet
Het klagen van H is op zichzelf beschouwd natuurlijk zijn goed recht. Sterker nog, het is ook zijn plicht. Een huurder moet gebreken immers (tijdig) melden. Daarin ligt overigens redelijkerwijs ook besloten dat die gebreken zo concreet mogelijk zijn. De verhuurder moet kunnen begrijpen dát hij iets moet doen en wát hij dan moet doen.
In mijn eerste contact met H heb ik hem in een brief vriendelijk doch dringend gewezen op een aantal dingen.
- Hoezo verwachtte hij dat de zonnepanelen een bepaald rendement zouden hebben? Er zouden zonnepanelen zijn. Die zijn er, en ze werken ook. Over het rendement is niets afgesproken.
- Vindt hij dat het rendement tegenvalt? Dan moet hij dat bewijzen.
- De zonnepanelen hebben niets te maken met het energielabel. Al zouden ze helemaal niet werken, dan had de villa nog steeds energielabel A.
- Hij kan helemaal niet naar de huurcommissie stappen, omdat hij al langer dan zes maanden in de vrije sector huurt.
- Een huurachterstand van zes maanden is echt onacceptabel. Hij krijgt nog twee weken om die achterstand weg te werken.
- Het is raadzaam om juridische bijstand in te schakelen. Die blogs op internet zijn leuk, maar zijn altijd beperkt en dus onvolledig.
Op naar de rechter
De brief sorteerde geen effect. H bleef volhouden dat hij recht had op compensatie en geen huur hoefde te betalen tot hij die had gekregen. Het was duidelijk dat H niet van gedachten zou veranderen en dat alleen de stap naar de kantonrechter hier zou helpen. En zo geschiedde. De kantonrechter maakte gehakt van het verweer van H.
Betalen maar!
Op geen enkele manier heeft H aannemelijk kunnen maken dat hij daadwerkelijk in zijn huurgenot was aangetast door het rendement van de zonnepanelen. De rechter kwam daardoor niet eens toe aan de vraag of de ernst van het gebrek kon opwegen tegen het onbetaald laten van de huur. Omdat er dus (in het geheel) geen rechtvaardiging was voor het opschorten van de huur, was er sprake van een huurachterstand van op dat moment acht maanden. Die achterstand moest H nu binnen veertien dagen na het vonnis betalen, vermeerderd met rente, een boete en incassokosten.
H zou er slim aan hebben gedaan om het stappenplan van Sandra te volgen, dat ik in het vorige blog beschreef. De eerste stap: controleer of datgene wat je stoort wel echt een gebrek is volgens het huurrecht. Dan had H geweten: dit is helemaal geen gebrek. Het had hem een hoop tijd en vooral extra kosten gescheeld.
Kunt u niet wachten tot het volgende artikel, of heeft u een vraag? Neem dan contact op met JagerKuiper Advocaten (telefoon: (038) 444 99 88 of via de mail: info@jagerkuiper.nl). We helpen u graag.