Gebreken in het gehuurde, wie betaalt de rekening?
Er zijn weinig rechtsgebieden zo onderschat als het huurrecht. Iedereen met toegang tot Google, heeft wel een idee over hoe het huurrecht ongeveer zou moeten werken. Een verhuurder moet een ruimte ter beschikking stellen en zorgen voor het grote onderhoud en een huurder moet huur betalen en zorgen voor het kleine onderhoud. Simpel hè? Ja, maar het venijn zit hem in de details. Zeker bij conflicten.
Zelf herstellen, verhuurder betaalt
De bovenstaande ‘onderhoudsverdeling’ is een korte samenvatting van wat we in het huurrecht aanduiden als de gebrekenregeling. Een aspect van de gebrekenregeling is de herstelverplichting van de verhuurder. Als er sprake is van een gebrek en de huurder verzoekt de verhuurder om dat gebrek te herstellen, dan moet de verhuurder hier in principe ook toe overgaan. Laat de verhuurder (tijdig) herstel na, dan kan de huurder het gebrek zelf laten herstellen en de kosten hiervan verrekenen met de huur.
Deze ogenschijnlijk eenvoudige regels, zijn maandelijks voer voor juridische procedures. Dat begint bij de vraag: Wat is een gebrek eigenlijk? De wet beschrijft dit niet heel precies. De wetgever heeft het aan de (kanton)rechters overgelaten om hier per geval invulling aan te geven. Zo zijn in de rechtspraak als gebreken aangewezen:
- ongedierte;
- schimmelvorming;
- lekkages;
- asbest;
- loden leidingen.
Een kleine herstelling is geen gebrek
Over de eerste drie wordt ontzettend veel geprocedeerd. Het gaat dan vaak om de vraag wie het probleem moet gaan oplossen. Als het ongedierte het gevolg is van onsmakelijke leefgewoontes van de betreffende studen… eh huurder, dan is het ongedierte in het gehuurde geen gebrek, want – dat beschrijft de wet dan weer wél – toe te rekenen aan de huurder zelf. Overigens is een huurder ook wettelijk verplicht om ongedierte te bestrijden, mits hij dat kan doen zonder noemenswaardige kosten te maken en het gaat om plekken waar hij zonder veel moeite bij kan komen. Het bestrijden van het ongedierte noemen we dan een kleine herstelling en dat is geen gebrek. Ook voor de schimmelvorming en de lekkages geldt dit ‘stappenplan’.
Constructieve eigenschappen wel
Meestal vormt de aanwezigheid van ongedierte, schimmelvorming en/of lekkages wel een gebrek als dit (mede) is veroorzaakt door bepaalde constructieve eigenschappen van het gehuurde. Denk daarbij aan gaten in de vloer of in de muur achter de keukenkastjes waardoor ratten en muizen makkelijk naar binnen kunnen komen. Of aan een verzakte dakgootconstructie waardoor water niet goed wegloopt. Deze constructieve eigenschappen zijn niet aan de huurder toe te rekenen en ook niet makkelijk of zonder hoge kosten door hem te herstellen.
Net zoals het niet voldoen aan de wet
Dat de aanwezigheid van asbest en loden leidingen in het gehuurde ook een gebrek kan vormen, is het gevolg van (nieuwe) wetenschappelijke inzichten. Zo werd asbest vanaf de jaren 60 tot en met de jaren 90 nog gezien als een goedkoop wondermiddel en is het gevaar van loden leidingen pas echt duidelijk sinds de Gezondheidsraad in 2019 gevaren voor zwangere vrouwen en kinderen constateerde. Ook het niet voldoen aan bepaalde (wettelijke) regelgeving, kan een gebrek opleveren; denk aan de rookmelder die sinds 1 juli 2022 verplicht is. De discussie over wat wel geen gebrek is, is op deze manier constant in beweging.
De vaststelling dat sprake is van een gebrek, betekent niet meer dan dat de verhuurder in beginsel gehouden is om het gebrek op verlangen van de huurder te herstellen. In beginsel, want zoals ik al zei: het venijn zit hem in de details.
Herstellen hoeft niet altijd
Zo is een verhuurder niet verplicht om een gebrek te herstellen als dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. U voelt wel aankomen dat ook hierover veel wordt geprocedeerd. Want wanneer zijn uitgaven onmogelijk of budgettair niet te vergen? Dat is erg casuïstisch. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de loden leidingen; het vervangen hiervan kan aanzienlijk in de papieren lopen. Of denk aan het kantoorpand, gebouwd in 1965 en (dus) boordevol asbest.
In mijn volgende nieuwsbriefartikel bespreek ik een volgend aspect van de gebrekenregeling: de huurprijsvermindering als gevolg van de aanwezigheid van gebreken.