Help, ik heb een huurder!

De meeste van mijn blogs gaan over contractenrecht. Logisch ook; In de praktijk gaan de meeste juridische procedures over contracten. Een huurovereenkomst wordt door de wet beschouwd als een bijzondere overeenkomst. De rechten en plichten van zowel een huurder als diens verhuurder, worden in vergaande mate door de wet bepaald.

Bij JagerKuiper Advocaten houden we ons veelvuldig bezig met de meest uiteenlopende huurkwesties. Een ding hebben al die kwesties met elkaar gemeen: het begint – ja echt – met de constatering dat er sprake is van een huurovereenkomst. Daarvoor is al voldoende dat er een zaak aan iemand in gebruik is gegeven en dat diegene daar een vergoeding voor betaalt. Die constatering lijkt zo eenvoudig, maar leidt regelmatig tot procedures.

Een voorbeeld uit mijn praktijk
Ik geef daarvoor graag een voorbeeld uit mijn eigen praktijk. Een cliënt van mij is eigenaar van een groot (bijna) leegstaand terrein. Ik schrijf “bijna” omdat er wel een klein gebouwtje stond. De bedoeling van cliënt is altijd geweest om dit terrein te herontwikkelen tot een bedrijventerrein. Maar dat kan lang duren. Tijdens de coronapandemie stonden de graafmachines stil, mede omdat mijn cliënt in afwachting was van vergunningen. Via via raakte mijn cliënt in contact met de heer X. De heer X was door de nodige tegenslag op straat geraakt en was dus op zoek naar een dak boven zijn hoofd. Omdat mijn cliënt toch niks met het gebouwtje deed, mocht de heer X er gratis in wonen totdat de vergunningen rond waren. Mijn cliënt betaalde de energie- en waterrekening. In ruil voor dit alles, hield de heer X een oogje in het zeil.

Huurbescherming
De geoefend huurrechtjurist ziet waarschijnlijk al aankomen wat er toen gebeurde. Zodra de vergunningen rond waren, gaf mijn cliënt de heer X te kennen dat deze helaas het gebouwtje moest verlaten. De heer X stelde zich echter op het standpunt dat hij (mondeling) een huurovereenkomst had gesloten en dus recht had op huurbescherming. Een grote impasse naderde voor cliënt; met een huurder op het terrein zou het lastig ontwikkelen worden… Het kwam tot een procedure bij de kantonrechter.

Bruikleenovereenkomst
Gelukkig kon ik namens mijn cliënt de kantonrechter ervan overtuigen dat er geen sprake was van een huurovereenkomst maar van een zogeheten bruikleenovereenkomst. Bij bruikleen geef je iemand een zaak in gebruik zónder daar een vergoeding tegenover te stellen. Het betoog van de heer X dat het ‘oogje in het zeil houden’ als een vergoeding moest worden gezien, ging volgens de rechter niet op. Door middel van verklaringen kon ik namelijk aantonen dat de aanwezigheid van de heer X slechts zeer geringe toegevoegde waarde had voor cliënt. Bovendien kon ik aantonen dat de plannen van mijn cliënt zeer gehinderd zouden worden door de aanwezigheid van een huurder. Ook zou het niet prettig en zelfs gevaarlijk kunnen zijn om op een bedrijventerrein te wonen. Dat kon niet de bedoeling zijn (geweest). De rechter ging daar gelukkig in mee en de heer X moest vertrekken.

Zo zie je dat twee overeenkomstvormen – huur en bruikleen – ontzettend op elkaar kunnen lijken terwijl de gevolgen totaal anders kunnen zijn. Men noemt dit duiden van een overeenkomstvorm het kwalificeren van een overeenkomst. In mijn volgende artikel zal ik daar dieper op ingaan.

Deze website gebruikt cookies om ervoor te zorgen dat u de beste mogelijke ervaring krijgt op deze website.