Mag een verhuurder zijn verplichtingen opschorten? Ja!
In mijn nieuwsbriefartikelen schrijf ik vaak over een situatie die ik zelf met mijn praktijk heb meegemaakt, of beschrijf ik een leerstuk aan de hand daarvan. Toch is het minstens zo belangrijk om af en toe ook stil te staan bij rechterlijke uitspraken. Vooral de uitspraken van de Hoge Raad, ons (civielrechtelijke) hoogste rechtscollege, zijn van grote invloed op de wijze waarop rechters oordelen. Lagere rechters volgen in de regel de Hoge Raad wanneer zich een soortgelijk geval in hun eigen rechtszaal voordoet.
Op 15 maart 2024 oordeelde de Hoge Raad dat een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot mag opschorten. Wat deed zich voor? De casus in vogelvlucht.
Deur achter zich dicht
Huurster A huurt een bedrijfsruimte van Verhuurder B. Op enig moment stopt A met het betalen van de maandelijks verschuldigde huurpenningen en verlaat het gehuurde. Nadat A is vertrokken, vervangt B alle sloten van het gehuurde. Ook stelt hij een vordering in jegens A. Deze vordering houdt in (A) ontbinding van de huurovereenkomst en (B) betaling van de huurachterstand van zeven maanden.
A verweert zich door te stellen dat B als haar verhuurder helemaal niet zijn verplichtingen tot het verschaffen van huurgenot mag opschorten. Hierdoor heeft B onrechtmatig gehandeld, aldus A.
Drie keer gelijk
Verhuurder B heeft in drie instanties gelijk gekregen. Dat betekent dat de rechtbank, het gerechtshof én de Hoge Raad de kant van de verhuurder kiezen. De Hoge Raad maakt korte metten met de stelling van A. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst waarbij de huurder de huur betaalt en de verhuurder daar huurgenot voor verschaft.
Hoewel deze uitkomst je waarschijnlijk niet zal verbazen – als je als huurder zonder reden geen huur betaalt én vertrekt hoef je als verhuurder toch geen huurgenot meer te verschaffen!? –, is deze uitspraak voor juristen heel interessant.
Opschorting is namelijk een pressiemiddel. Als een huurder geen huur betaalt omdat de verhuurder bijvoorbeeld geen gebreken herstelt, dient de opschorting als pressie om de verhuurder tot herstel te bewegen. Herstelt de verhuurder het gebrek vervolgens wél, dan moet de huurder ‘gewoon weer betalen’. De huurder moet de achterstand dan alsnog ‘inhalen’.
Opschorten is dus uitstel, géén afstel. Dat is anders bij het opschorten van een verplichting om huurgenot te verschaffen; als je die verplichting opschort kan je dat later niet ‘inhalen’.
Dit had voor de verhuurder met iets andere feiten héél anders kunnen aflopen. In mijn volgende artikel schets ik de haken en ogen aan de hand van een concrete casus. Daarbij zal ik ook ingaan op een aantal ‘eigenaardigheden’ van het huurrecht die je wellicht al bespeurde bij het lezen van dit nieuwsbriefartikel. Bijvoorbeeld: Waarom zou B die huurovereenkomst met A überhaupt nog moeten ontbinden als A al was vertrokken? Absoluut geen onlogische vragen (die ik graag beantwoord).