Stoute huurder!

Onlangs werd ik gebeld door een cliënt, Peter, die nogal zenuwachtig klonk. Hij legde mij uit dat zijn zoon Rutger problemen had met zijn verhuurder. Rutger studeert al jaren in Amsterdam en gedraagt zich eigenlijk altijd keurig.

Wat was er gebeurd? Rutger had zijn master cum laude gehaald en een feestje gegeven voor twintig goede vrienden. De buren hadden hier last van. Ze kwamen eerst zelf kijken, en belden daarna de politie. Kort daarvoor had de verhuurder Rutger al gewaarschuwd dat hij de huur die maand was vergeten. Dat overkomt Rutger normaal gesproken nooit. Door de combinatie van het feestje en de maand vergeten huur, had Rutger zich niet als een goed huurder gedragen en zou de huur worden beëindigd, aldus de dreigende verhuurder. Ik vond het oprecht vervelend voor Peter, maar de advocaat in mij genoot; wat een prachtig huurrechtelijk onderwerp had hij aangesneden. Want hoe sterk staat Rutger nu precies? En wat is een goed huurder nu eigenlijk?

Een normatief begrip
Volgens de wetgever is een huurder verplicht om zich – ik citeer u even uit de wet: – “ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.” Nadere invulling van ‘goed’ heeft de wetgever aan de (kanton)rechters in Nederland overgelaten. De invulling van de norm is daarmee afhankelijk van de omstandigheden. Slaat een huurder een gat in een muur van het gehuurde, dan gedraagt hij zich ten aanzien van het gehuurde niet goed, zoveel is duidelijk. Ook het opsluiten van de verhuurder in een vriescel, het aanleggen van een hennepkwekerij of het gijzelen van een medewerker van de verhuurder (dit zijn zaken die zich echt hebben voorgedaan), leveren zonder al te veel fantasie dezelfde conclusie op: geen goed huurder. Maar deze voorbeelden beperken zich nog tot directe negatieve gevolgen voor het huurobject en/of direct betrokkenen zélf.

Het huisfeest van Rutger
Het wordt al iets lastiger als een huurder overlast veroorzaakt voor omwonenden die helemaal buiten de huurverhouding staan. Bovendien betekent het feit dat omwonenden last hadden van Rutger, nog niet dat er sprake is geweest van verwijtbare overlast. Dat is een discussie op zich; of er sprake is van verwijtbare overlast zal steeds afhangen van de (objectief vast te stellen) ernst, aard en duur van de overlast. Dat de politie vervolgens komt, zegt daar nog niks over. Ik schrijf overigens bewust “last hadden van Rutger” terwijl ik heus wel begrijp dat het vooral de twintig gasten van Rutger waren die voor het merendeel van de ‘overlast’ zorgden. Juridisch is dat onderscheid niet (primair) van belang; als huurder is Rutger verantwoordelijk voor zijn gasten.

De vuistregel is drie maanden
Dan de huurbetaling. Tja, een goed huurder betaalt zijn huur (tijdig), dat is zo. Maar één keer de huur vergeten, is geen reden is om de huur te beëindigen. Zoals gezegd, heeft de wetgever de rechters veel ruimte gegeven. Maar mede vanwege de rechtszekerheid, heeft de Hoge Raad toch een vuistregel geformuleerd. Die is dat een huurachterstand van drie maanden of meer doorgaans voldoende grond oplevert om de huurovereenkomst te doen eindigen.

Oplossing
Juist omdat de vraag naar wat een goed huurder is zo casuïstisch is, heb ik de verhuurder van Rutger gewezen op de uitspraken waarin er daadwerkelijk sprake was van geen goede huurder en op de vuistregel van de Hoge Raad. Gelukkig was de verhuurder het al heel snel met mij eens dat het gedrag van Rutger over het algemeen nog ‘best wel meevalt’, en er dus geen reden is om te dreigen met juridische stappen.

Deze website gebruikt cookies om ervoor te zorgen dat u de beste mogelijke ervaring krijgt op deze website.