Waarom een lakse verhuurder geen verhuiskostenvergoeding hoeft te betalen (en een verhuurder die inzet op verbetering wél)
Het huurrecht is een prachtig rechtsgebied. Vaak als ik een huurzaak behandel, verwonder ik me erover hoe goed het systeem van huurbescherming eigenlijk in elkaar zit. Ik noem huurders van woonruimte steevast één van de best beschermde groepen binnen ons (civiele) rechtssysteem. Soms is dat vervelend voor mijn cliënten – vaak de verhurende partij – maar het is toch ook wel een prettig idee dat je als huurder niet zomaar uit je woning gegooid kan worden. En dat de huurprijs niet ongelimiteerd kan stijgen.
Soms ook onlogisch en onrechtvaardig
Toch zijn er ook regels binnen het huurrecht die ik nooit heb kunnen plaatsen, die ik onlogisch en onrechtvaardig vind. Eén van die regels is dat een huurder, die zijn woonruimte moet verlaten als gevolg van dringende werkzaamheden, géén (bijdrage in een) verhuiskostenvergoeding krijgt. Nu zou ik zo’n regel op zichzelf wel kunnen billijken en zien als simpelweg een politieke keuze, maar helemaal onlogisch vind ik (dan) de regel dat een huurder die zijn woonruimte moet verlaten als gevolg van renovatie wél een verhuiskostenvergoeding krijgt.
Renovatie is verbetering
Laat ik beginnen met in vogelvlucht het verschil uit te leggen tussen renovatie en dringende werkzaamheden. Van renovatie is sprake als de verhuurder, kort gezegd, een verbetering aanbrengt binnen het gehuurde. Dit kan door zonnepanelen aan te brengen, door het woonoppervlak te vergroten, door betere ventilatie aan te brengen, of bijvoorbeeld door een nieuwe keuken te plaatsen. Bij zo’n renovatie heeft de verhuurder de medewerking van de huurder nodig. De verbetering leidt immers ook vaak tot een verhoging van de huurprijs.
Dringend werk is gewoon nodig
Bij dringende werkzaamheden gaat het om (herstel)werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Denk aan het verhelpen van een ernstige lekkage - of het voorkomen daarvan. Logischerwijs behoeft de verhuurder niet de medewerking van de huurder, en leidt het herstel ook niet tot een verhoging van de huurprijs.
Zoals ik al schreef, is de verhuurder aan de huurder die (tijdelijk) moet verhuizen als gevolg van dringende werkzaamheden géén verhuiskostenvergoeding verschuldigd. Verhuist de huurder als gevolg van renovatie, dan is de verhuurder deze vergoeding wél verschuldigd. En dat gaat niet over kleingeld: de verhuiskostenvergoeding anno 2024 bedraagt € 7.156,00.
Dat lijkt best logisch – maar is het dat ook?
Ik kan zo wel een paar mogelijke verklaringen voor het verschil bedenken. Denk bijvoorbeeld aan het argument dat bij dringende werkzaamheden de veiligheid van de huurder op het spel kan staan. Als een verhuurder de dringende werkzaamheden nalaat omdat hij de verhuiskostenvergoeding niet kan of wil betalen – waar je natuurlijk weer van alles van kan vinden – kan dat op zijn zachtst gezegd leiden tot ongewenste situaties.
Laat ik mijn grootste bezwaar tegen het huidige systeem (traditiegetrouw) verbeelden met een zeer eenvoudige en fictieve casus. Stel dat huurder A een mooie jaren ‘30 woning huurt van verhuurder B. Op enig moment stort het dak in, met een grote lekkage en schade aan de opstal en inboedel tot gevolg. Nu heeft B de volgende twee opties: (1) hij herstelt het dak met minimale kosten en inspanning onder de vlag van dringende werkzaamheden. Of (2) hij maakt van de gelegenheid gebruik om het gehuurde eens grondig aan te pakken, zonnepanelen op het dak te leggen en de verwoeste inboedel te voorzien van zuinigere apparatuur en vloerverwarming.
Minder doen is heel verleidelijk
Het is wel een erg simplistisch voorbeeld, maar hopelijk is duidelijk verbeeld dat het wel heel verleidelijk is voor B om voor optie 1 te gaan. In dat geval voldoet hij ook gewoon aan zijn herstelverplichting als verhuurder én bespaart hij zich (minimaal!) € 7.156,00. Weliswaar kan hij om die reden dus ook niet de huurprijs verhogen, maar de vraag is of de huurder daar nou zo mee geholpen is. De huurder heeft immers ook geen verhoogd woongenot aangeboden gekregen. Als B voor optie 2 gaat, is hij en een aanzienlijke extra investering én de verhuiskostenvergoeding kwijt. In dat geval kan B dus wel een verhoging van de huurprijs verlangen, maar die zal op zijn zachtst gezegd ‘niet zomaar terugverdiend zijn’.
Ik vraag me dus af of het huidige systeem op dit punt niet aangepast zou moeten worden. Juist in deze tijd is een extra stimulans voor verhuurders om voor optie 2 te kiezen wellicht helemaal geen verkeerd idee.
PS: Op de samenloop van beide rechtsfiguren ben ik (vooralsnog) niet ingegaan. Ook ben ik niet ingegaan op de mogelijkheden voor een verhuurder om ook bij renovatiewerkzaamheden ervoor te zorgen dat hij toch géén verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Wellicht interessant voor een nieuw artikel!
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan gerust contact met ons op.